No todos los terrenos rústicos están habilitados para la construcción. Los terrenos rústicos pueden ser de varias clases, como terrenos agrícolas, forestales o de protección ambiental, y la posibilidad de edificar dependerá de la clasificación de cada parcela.
Se puede pensar que para poder construir una vivienda en rústica únicamente necesitamos una parcela con la superficie mínima y ya con ello estamos cubiertos. Púes no es así.
En este artículo intentaré de forma muy general, comentar algunos detalles sobre los puntos más importantes a tener en cuenta cuando buscamos una finca rústica en Mallorca, con el propósito de poder construir una vivienda.
PRIMERO.- SUPERFICIE MINIMA: Una de las primeras cosas que debe conocer es el tipo de suelo rústico al que pertenece la finca que desea adquirir/comprar, para poder determinar los metros cuadrados necesarios que va a tener que tener la parcela en la que quiere construir su vivienda.
- Suelo rústico común: 14.000 metros cuadrados
- Suelo Rústico en áreas especialmente protegidas: 50.000 metros cuadrados
- Áreas consideradas como de Interés Paisajístico
- Para suelos rústicos de Régimen General Forestal
- NO SE PERMITE CONSTRUIR UNA VIVIENDA SEA CUAL SEA LA SUPERFICIE:
- Todas las áreas de Protección Territorial (llamadas APT)
- Todas las áreas consideradas Naturales de Especial Interés (abreviadas ANEI)
- Las áreas naturales que tengan el calificativo de Alto Nivel de Protección (o AANP)
- Las áreas de Transición de Crecimiento (AT-C)
- Áreas que sean consideradas Rurales y de Interés Paisajístico Boscosas (ARIP-B)
- Áreas de Prevención de Riesgos (SRP-APR)
La extensión mínima de la parcela para edificar una casa unifamiliar no es igual en todos los municipios. Cada localidad cuenta con sus propias ordenanzas urbanísticas que especifican la parcela mínima, la edificabilidad, la ocupación máxima y la altura permitida.
Esto lo puedes hacer a través del Catastro o consultando el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la zona.
SEGUNDO.- FECHA EN LA QUE SE SEGREGÓ LA FINCA EN LA QUE QUEREMOS CONSTRUIR:
El régimen actual en Mallorca en cuanto a la fecha de la segregación es el siguiente:
- Parcelas divididas antes del 16/07/1997: No se aplica ninguna limitación a la hora de construir. Cualquier finca que viniera de una segregación anterior a esta fecha y que tenga la superficie mínima y demás requisitos es edificable.
- Parcelas divididas entre el 16/07/19997 y el 13/10/1999: La construcción de una vivienda unifamiliar se permite en estos casos siempre que la finca en cuestión no venga de una segregación en el que el total de subdivisiones sea superior a cinco, contando por supuesto la finca principal o matriz.
- Parcelas divididas con posterioridad al 13/10/1999: Queda totalmente prohibida la construcción de viviendas unifamiliares a no ser que las parcelas provengan de la primera división de una parcela que fue donada o heredada de tal manera que pasara de padres a hijos. Esta norma también está limitada, y cada hijo solo puede disponer de una sola parcela.
Para conocer este detalle tan importante, debemos obtener primero una certificación registral (en una nota simple del registro de la propiedad, no podremos contrastar esta información en la mayoría de los casos).
TERCERO.- Normativa y leyes
La normativa sobre construcciones en terrenos rústicos varía según el país y la región, pero en general, está orientada a proteger el suelo rústico y evitar la expansión urbana descontrolada. En España, por ejemplo, la ley establece que el suelo rústico es aquel que no está urbanizado ni destinado a la edificación de viviendas, salvo en circunstancias excepcionales.
El Plan de Ordenación del Territorio y las normativas regionales determinan qué tipo de construcciones pueden realizarse en terrenos rústicos. En general, se permiten construcciones que estén directamente relacionadas con la actividad agrícola o ganadera, pero existen excepciones en las que es posible obtener una autorización para construir en zonas rurales o incluso en terrenos agrícolas con fines turísticos o recreativos, siempre que se cumplan ciertos requisitos legales.
La normativa construcción terreno rústico busca equilibrar el desarrollo económico y el respeto por el medio ambiente. Por ejemplo, en algunos casos, la ley permite construcciones sostenibles que no afecten gravemente al entorno natural, como en el caso de las viviendas ecológicas o las casas prefabricadas.
NORMATIVA MUNICIPAL: Además de todo lo dicho se deberán respetar los Planes Generales de Ordenación Urbano (PGOU) o las Normas Subsidiarias (NNSS) del municipio en el cual se encuentre nuestra parcela ya que dicha normativa puede añadir normas adicionales a las que hemos indicado.
A modo de ejemplo, entre millones de ejemplos posibles ya que en Mallorca hay 53 municipios con sus normas diferentes, en Sóller las parcelas segregadas después del 30 de septiembre de 1994 que se encuentren en zona ARIP de interés paisajístico la parcela mínima no será de 50.000m2 sino de 100.000m2 ya que así lo establece el PGOU de ese municipio.
Hay muchas más normas que se deben tener en cuenta, como pudiera ser la pendiente del terreno o que en la finca exista un torrente del que nunca nadie se percató, pero aparezca como tal en un plano de recursos hídricos y por ello no se pueda edificar, etc…
Sin lugar a dudas, antes de adquirir un terreno rústico para construir una vivienda, es importante se asesore con un profesional experto para evitar sorpresas desagradables.